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Qu’est-ce le syndic ?

Le syndic est à la fois le gestionnaire de l’immeuble et le régulateur des relations entre les propriétaires, les prestataires de services et la compagnie d’assurance responsable du dommage ouvrage (l’assurance décennale de responsabilité civile pour les défauts de construction qui doit être souscrite par le promoteur de tout immeuble d’habitation).

Choix du syndic – amateur ou professionnel

Tout immeuble à appartements multiples a besoin d’un syndic, mais celui-ci ne doit pas nécessairement être un professionnel. Il peut être l’un des propriétaires. La principale loi régissant les Copropriétés est celle du 10 juillet 1965 modifiée par celle du 13 décembre 2000. Tout Syndic, qu’il soit professionnel ou amateur, doit connaître parfaitement ces lois car le Syndic porte une responsabilité considérable sur le plan juridique et sur le plan de l’assurance responsabilité civile.

Le métier de Syndic est, en général, une tâche ingrate. Naturellement, il nécessite aussi beaucoup de paperasserie. Les propriétaires n’aiment pas payer pour cela, c’est pourquoi les syndics sous-estiment souvent leurs honoraires, et compensent en surfacturant les services et les travaux d’entretien et de réparation nécessaires à l’immeuble.

Les syndics mauvais ou inefficaces sont le plus souvent la faute d’un Conseil Syndical (CS) inadéquat. Les bâtiments nécessitent un entretien régulier et les bons bâtiments ont des propriétaires qui sont prêts à consacrer du temps et de l’argent à la protection de leur investissement.

La tarification dépend de la complexité de l’immeuble, de ses problèmes immédiats, et de l’inquiétude d’un Syndic pour le travail supplémentaire, il est peu probable avec la paperasse impliquée qu’un Syndic puisse couvrir les coûts à un tarif inférieur à une cotisation annuelle d’environ 150 € par appartement.

Responsabilité du syndic

  • Un Syndic ne peut agir que dans le cadre de propositions spécifiques préalablement approuvées par l’AG, et dans les limites du budget voté à cet effet.
  • Le Syndic doit tenir tous les registres nécessaires de l’immeuble, y compris les adresses et les droits de vote des propriétaires, les changements de propriété des appartements dans l’immeuble, les contrats d’assurance et de service, et les paiements autorisés et effectués.
  • Le Syndic doit idéalement tenir un compte bancaire séparé pour l’immeuble (loi Bonnemaison) et ce compte bancaire séparé doit détailler toutes les sommes et valeurs reçues pour le compte de l’immeuble, ainsi que toutes celles payées par celui-ci.
  • La comptabilité du syndic de l’immeuble lui-même doit faire apparaître un relevé à jour de toutes les charges, et notamment des arriérés.
  • Le syndic doit également tenir une comptabilité des assurances. Ceux-ci concernent à la fois les réclamations et les paiements au titre de l’assurance responsabilité civile pour les défauts de construction – comme un toit qui fuit, une terrasse qui se fissure ou des canalisations pourries – et les réclamations entre propriétaires. N’oubliez pas que l’assurance du contenu française exige que les propriétaires d’appartements soient couverts contre les dommages causés aux voisins par un incendie, une inondation, le bricolage et d’autres risques domestiques.
  • Le syndic est tenu par la loi d’obtenir trois devis concurrentiels pour tout service/travail/contrat important.
  • Si un propriétaire n’est pas satisfait de l’entreprise d’entretien – ou de toute autre personne – engagée par le syndic, il doit d’abord se plaindre auprès du CS et, si celui-ci ne donne pas satisfaction, auprès du syndic. Si cela échoue, et que d’autres personnes partagent leurs préoccupations, demandez à ce que cette question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine AG.
  • Le syndic est chargé de convoquer l’AG dans les six mois suivant la fin de l’exercice de la copropriété et de remettre à tous les propriétaires, 15 jours avant l’AG, les comptes complets de l’année précédente, le budget de l’année suivante et l’ordre du jour de l’AG.
  • Dans les six jours de la réception de l’ordre du jour, les propriétaires peuvent demander au syndic, par lettre recommandée, d’ajouter des points à l’ordre du jour de l’AG. N’oubliez pas que les questions qui ne figurent pas à l’ordre du jour ne peuvent pas être discutées à l’AG, et que toute discussion ou décision sur ces questions n’a aucune autorité légale.
  • Le syndic doit mettre à disposition de son bureau, un jour déterminé après la convocation de l’assemblée mais avant l’AG elle-même, tous les documents de la copropriété pour tout propriétaire qui souhaite les consulter. Outre les documents bancaires, ces documents doivent comprendre les pièces justificatives des dépenses communes, telles que les factures, les contrats et le grand livre.
  • Le syndic assure le secrétariat de l’AG, et envoie à tous les propriétaires le proces-verbal dans un délai maximum de deux mois après la tenue de l’AG. Ce procès-verbal doit indiquer les propriétaires physiquement présents, les personnes représentées, les décisions prises et les votes pour et contre chaque décision.
  • Le syndic a également le pouvoir de prendre les mesures nécessaires pour préserver l’intégrité de l’immeuble, notamment lorsque l’action ou l’inaction d’un propriétaire cause ou peut causer des problèmes. Dans la mesure du possible, le syndic avertira les propriétaires concernés par lettre recommandée avant de prendre de telles mesures. Si l’urgence de la situation ne le permet pas, le Syndic a le droit d’entrer dans un tel appartement et d’effectuer les travaux nécessaires aux frais du propriétaire.